Bảo đảm quyền con người trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện nay

Tóm tắt: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp. Vì quyền sử dụng đất là quyền tài sản và việc sử dụng đất ở gắn trực tiếp với quyền có nơi ở hợp pháp, hoạt động cấp Giấy chứng nhận không chỉ là một thủ tục quản lý hành chính mà còn là cơ chế công nhận, bảo hộ và tạo điều kiện thực hiện quyền con người. Trên cơ sở Hiến pháp năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2024, các cơ chế tháo gỡ vướng mắc được ban hành trong giai đoạn 2025-2026 và pháp luật quốc tế về quyền có nhà ở thích đáng, bài viết phân tích mối liên hệ giữa cấp Giấy chứng nhận với quyền tài sản, quyền có chỗ ở, quyền bình đẳng, quyền tiếp cận thông tin và quyền tiếp cận công lý. Bài viết nhận diện các rào cản đối với người sử dụng đất ổn định nhưng thiếu giấy tờ, nhận chuyển quyền bằng giấy viết tay, được giao đất không đúng thẩm quyền, có sai lệch hồ sơ địa chính hoặc thuộc nhóm dễ bị tổn thương; đồng thời đánh giá những nỗ lực hiện nay của Quốc hội, Chính phủ và các địa phương nhằm xử lý tồn tại lịch sử, làm sạch dữ liệu và không để thủ tục hành chính kéo dài, gây phiền hà cho người dân.

Từ khóa: Quyền con người; quyền sử dụng đất; quyền tài sản; quyền có chỗ ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tiếp cận công lý.

Abstract: A land-use-right certificate is the legal instrument by which the State confirms lawful land use rights and ownership of land-attached assets. Because land use rights constitute property rights and residential land is closely connected with the right to lawful housing, certification is not merely an administrative procedure; it is a mechanism for recognizing, protecting and enabling the exercise of human rights. This article examines the relationship between land certification and property rights, housing, equality, access to information and access to justice under Vietnamese and international law. It identifies barriers faced by long-term land users without complete documents, holders of handwritten transfers, recipients of improperly allocated land, persons affected by cadastral inaccuracies and vulnerable groups, and proposes a rights-based framework for law and implementation.

Keywords: Human rights; land use rights; property rights; right to housing; land-use-right certificate; access to justice.

Ảnh minh họa. Nguồn: baochinhphu.vn

Đặt vấn đề

Đảng và Nhà nước ta luôn nhất quán quan điểm tôn trọng, bảo vệ và tạo điều kiện thực hiện quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản hợp pháp của người dân, coi đây là một nội dung quan trọng trong việc bảo đảm quyền con người, quyền công dân theo Hiến pháp và pháp luật. Trong đời sống của người dân Việt Nam, đất không chỉ là tư liệu sản xuất hay một nguồn vốn kinh tế. Đất ở gắn với mái nhà, sự ổn định của gia đình, quan hệ cộng đồng và khả năng truyền lại tài sản cho thế hệ sau. Tuy nhiên, nhiều thửa đất đã được sử dụng ổn định trong thời gian dài nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận do lịch sử quản lý phức tạp, giấy tờ thất lạc, chuyển nhượng bằng giấy viết tay, giao đất không đúng thẩm quyền, bản đồ địa chính không thống nhất hoặc cơ quan có thẩm quyền chậm xác minh nguồn gốc. Trong những trường hợp này, quyền tồn tại trên thực tế nhưng chưa được Nhà nước xác nhận đầy đủ bằng chứng thư pháp lý.

Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục khẳng định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp. Xét về hình thức, cấp Giấy chứng nhận là một thủ tục hành chính. Xét về bản chất, đây là hành vi pháp lý của Nhà nước ghi nhận và bảo hộ một quyền tài sản có giá trị đặc biệt. Khi không có Giấy chứng nhận, người sử dụng đất thường gặp khó khăn trong chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế, bồi thường khi thu hồi và bảo vệ quyền trước tranh chấp. Đối với đất ở, tình trạng pháp lý không ổn định còn ảnh hưởng đến quyền có nơi ở hợp pháp và sự an toàn về chỗ ở.

Tiếp cận vấn đề cấp Giấy chứng nhận từ góc độ quyền con người giúp thay đổi trọng tâm đánh giá: từ việc người dân đã cung cấp đủ loại giấy tờ mà cơ quan quản lý mong muốn hay chưa, sang việc Nhà nước đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ xác minh, công khai, giải trình và công nhận quyền hợp pháp hay chưa. Cách tiếp cận này không có nghĩa mọi trường hợp đang sử dụng đất đều đương nhiên được cấp Giấy chứng nhận; việc công nhận vẫn phải tuân thủ điều kiện của pháp luật, bảo vệ đất công, quy hoạch, môi trường và quyền của người khác. Tuy nhiên, mọi hạn chế hoặc từ chối phải có căn cứ luật định, cần thiết, hợp lý, không phân biệt đối xử và có cơ chế xem xét lại hiệu quả.

Bài viết sử dụng phương pháp phân tích quy phạm, hệ thống hóa pháp luật và đối chiếu chuẩn mực quyền con người để làm rõ ba vấn đề: cơ sở coi cấp Giấy chứng nhận là cơ chế bảo đảm quyền; những bất cập làm giảm khả năng thụ hưởng quyền; và giải pháp hoàn thiện pháp luật, tổ chức thực hiện.

1. Cơ sở pháp lý của việc tiếp cận cấp Giấy chứng nhận từ góc độ quyền con người

a) Quyền sử dụng đất là quyền tài sản được pháp luật bảo hộ

Hiến pháp năm 2013 quy định mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp và các tài sản khác; quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ (Quốc hội, 2013). Đồng thời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Cấu trúc này thể hiện sự khác biệt giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất, nhưng không làm mất bản chất tài sản của quyền sử dụng đất.

Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác (Quốc hội, 2015; Tạp chí Tòa án nhân dân, 2018). Quyền sử dụng đất có thể là đối tượng của chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn khi đủ điều kiện theo pháp luật. Vì vậy, việc cấp Giấy chứng nhận tạo cơ sở để quyền tài sản được nhận diện rõ về chủ thể, phạm vi, mục đích, thời hạn và các hạn chế. Giấy chứng nhận không phải là bản thân tài sản, nhưng là chứng thư pháp lý có vai trò đặc biệt trong việc chứng minh và thực hiện quyền tài sản.

Từ góc độ quyền con người, Nhà nước có nghĩa vụ không chỉ không tước đoạt quyền tài sản trái pháp luật mà còn xây dựng cơ chế đăng ký, xác nhận, công khai và giải quyết tranh chấp. Một hệ thống cấp Giấy chứng nhận chậm trễ, thiếu nhất quán hoặc đặt ra điều kiện ngoài luật có thể làm quyền tài sản bị treo trong thời gian dài. Sự trì hoãn đó làm giảm khả năng sử dụng, khai thác giá trị và bảo vệ tài sản, vì thế cần được xem xét như vấn đề về thực thi quyền chứ không đơn thuần là hiệu suất hành chính.

b) Cấp Giấy chứng nhận và quyền có nơi ở hợp pháp, quyền có nhà ở thích đáng

HHiến pháp năm 2013 ghi nhận công dân có quyền có nơi ở hợp pháp (Quốc hội, 2013). Pháp luật quốc tế, đặc biệt Điều 11 Công ước quốc tế về các quyền kinh tế, xã hội và văn hóa, ghi nhận quyền của mọi người có mức sống thích đáng, bao gồm nhà ở thích đáng (Liên hợp quốc, 1966b; OHCHR, n.d.). Theo cách giải thích của cơ chế nhân quyền Liên hợp quốc, một yếu tố cốt lõi của nhà ở thích đáng là sự an toàn, ổn định trong tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, giúp người sử dụng đất không bị thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền một cách tùy tiện, trái quy định pháp luật (OHCHR, 2009, 2012).

Ở Việt Nam, nhà ở thường gắn chặt với quyền sử dụng đất ở. Một gia đình có nhà ở ổn định nhưng quyền sử dụng đất chưa được xác nhận có thể ở trong trạng thái bất an pháp lý: khó sửa chữa, xây dựng, chuyển dịch, thừa kế; dễ bị bất lợi khi thu hồi đất hoặc phát sinh tranh chấp. Do đó, cấp Giấy chứng nhận đối với đất ở đủ điều kiện là một biện pháp củng cố an toàn pháp lý về chỗ ở. Quyền có nơi ở không đồng nhất với quyền được cấp Giấy chứng nhận trong mọi hoàn cảnh, nhưng yêu cầu Nhà nước phải có thủ tục công bằng, minh bạch và khả thi để công nhận tình trạng sử dụng đất hợp pháp.

Mối liên hệ này đặc biệt quan trọng với phụ nữ, trẻ em, người cao tuổi và người phụ thuộc. Nếu Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người trong khi quyền được hình thành từ tài sản chung, hoặc khi việc xác định thành viên có quyền sử dụng chung không chính xác, các thành viên còn lại có thể gặp rủi ro khi ly hôn, thừa kế hoặc giao dịch. Bảo đảm quyền về chỗ ở vì vậy bao gồm cả việc xác định đúng chủ thể và ghi nhận đầy đủ quyền hợp pháp.

c) Quyền bình đẳng, tiếp cận thông tin và tiếp cận công lý trong thủ tục cấp Giấy chứng nhận

Người dân có quyền bình đẳng trước pháp luật và không bị phân biệt đối xử (Quốc hội, 2013; Liên hợp quốc, 1966a). Trong cấp Giấy chứng nhận, bình đẳng không chỉ là áp dụng cùng một biểu mẫu, mà còn là bảo đảm những người có hoàn cảnh tương tự được đánh giá theo cùng căn cứ pháp luật. Tình trạng cùng nguồn gốc đất nhưng nơi được cấp, nơi bị từ chối; hoặc cùng một địa phương nhưng mỗi cán bộ yêu cầu một loại giấy tờ khác nhau làm suy giảm tính dự đoán và niềm tin vào pháp luật.

Quyền tiếp cận thông tin đòi hỏi người dân biết điều kiện, trình tự, cơ quan chịu trách nhiệm, thời hạn, chi phí và lý do xử lý. Khi hồ sơ bị trả lại, thông báo phải nêu cụ thể căn cứ pháp luật và nội dung cần bổ sung, không thể chỉ dùng các lý do chung như “chưa đủ cơ sở”, “nguồn gốc phức tạp” hoặc “còn vướng”. Quyền tiếp cận công lý yêu cầu có cơ chế khiếu nại, khởi kiện và được cung cấp hồ sơ, chứng cứ cần thiết để bảo vệ quyền. Một quyết định im lặng hoặc kéo dài không thời hạn cũng có thể gây thiệt hại tương tự một quyết định từ chối.

2. Những điểm tiến bộ của Luật Đất đai năm 2024 trong bảo đảm quyền khi cấp Giấy chứng nhận

Luật Đất đai năm 2024 xây dựng tương đối toàn diện các nhóm căn cứ cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Điều 137 điều chỉnh trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất; Điều 138 điều chỉnh trường hợp không có giấy tờ nhưng không vi phạm pháp luật đất đai và không thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền; Điều 139 điều chỉnh trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014; Điều 140 điều chỉnh đất được giao không đúng thẩm quyền (Quốc hội, 2024). Cách phân nhóm này thừa nhận tính đa dạng của lịch sử sử dụng đất, thay vì chỉ công nhận quyền khi có giấy tờ hoàn hảo.

Đáng chú ý, pháp luật cho phép sử dụng nhiều loại tài liệu được lập trong các thời kỳ khác nhau làm căn cứ. Đối với người không có giấy tờ, yếu tố sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp điều kiện luật định và xác nhận của cơ quan có thẩm quyền giữ vai trò quan trọng. Đối với đất có vi phạm hoặc giao không đúng thẩm quyền, Luật không phủ nhận tuyệt đối khả năng công nhận mà phân loại theo thời điểm, hiện trạng, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính. Đây là biểu hiện của nguyên tắc cân bằng giữa kỷ cương quản lý và bảo vệ tình trạng pháp lý, đời sống đã hình thành ổn định.

Luật cũng đẩy mạnh cơ sở dữ liệu đất đai, công khai thủ tục và trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Nghị định số 101/2024/NĐ-CP cụ thể hóa đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và khai thác dữ liệu (Chính phủ, 2024). Nghị định số 151/2025/NĐ-CP phân định thẩm quyền trong mô hình chính quyền địa phương hai cấp và tăng cường phân quyền, phân cấp (Chính phủ, 2025). Nếu được thực hiện đúng, các quy định này có thể rút ngắn khoảng cách giữa người dân và cơ quan quyết định.

Từ góc độ quyền con người, tiến bộ quan trọng nhất là pháp luật đã mở nhiều “con đường chứng minh” khác nhau. Quyền không chỉ phụ thuộc vào một giấy tờ duy nhất mà có thể được xác minh bằng hồ sơ địa chính, quá trình sử dụng, ý kiến cộng đồng dân cư, tình trạng tranh chấp và các tài liệu liên quan. Tuy nhiên, giá trị của quy định phụ thuộc quyết định rất lớn vào cách cơ quan địa phương thực hiện nghĩa vụ xác minh.

3. Những rào cản trong thực tiễn làm hạn chế việc thụ hưởng quyền

Thứ nhất, tư duy coi người dân phải tự chứng minh toàn bộ lịch sử sử dụng đất

Nhiều thửa đất được sử dụng qua nhiều thế hệ trong bối cảnh quản lý hồ sơ chưa đầy đủ. Người dân có thể chỉ giữ giấy mua bán viết tay, biên lai, bản đồ cũ hoặc lời xác nhận của người biết sự việc. Nếu cơ quan hành chính yêu cầu người dân cung cấp tài liệu vốn thuộc hệ thống lưu trữ của Nhà nước, hoặc đòi hỏi chứng cứ không thể tồn tại trong bối cảnh lịch sử, thủ tục trở thành gánh nặng bất khả thi.

Tiếp cận dựa trên quyền đòi hỏi phân chia hợp lý nghĩa vụ chứng minh. Người dân kê khai trung thực, cung cấp tài liệu mình có và chịu trách nhiệm về nội dung kê khai; cơ quan nhà nước phải kiểm tra hồ sơ địa chính, bản đồ, sổ mục kê, dữ liệu thuế, ý kiến cộng đồng và tài liệu do Nhà nước quản lý. Chính quyền cấp cơ sở không “bảo lãnh” thay cho toàn bộ lịch sử, nhưng có nghĩa vụ xác minh trong phạm vi chức năng. Không thể biến sự thiếu hụt của hồ sơ công thành lý do mặc nhiên phủ nhận quyền của người sử dụng đất ngay tình, ổn định.

Thứ hai, áp dụng không thống nhất đối với đất không có giấy tờ, giấy viết tay và đất giao không đúng thẩm quyền

Các giao dịch bằng giấy viết tay, đất thôn hoặc xã giao qua các thời kỳ, đất ao vườn đã sử dụng ổn định và đất có nhà ở nhưng bản đồ ghi loại khác là những nhóm hồ sơ thường phát sinh vướng mắc. Có nơi chỉ chú trọng tên gọi trên sổ mục kê mà không đánh giá toàn bộ quá trình sử dụng; có nơi coi công trình xây dựng sau một mốc thời gian là căn cứ phủ nhận luôn thời điểm sử dụng đất trước đó; có nơi yêu cầu phải có nhà mới xem xét cấp Giấy chứng nhận dù điều kiện luật định không phải lúc nào cũng đòi hỏi như vậy.

Những cách hiểu máy móc làm mất ý nghĩa của các Điều 138, 139 và 140 Luật Đất đai năm 2024 (Quốc hội, 2024). Cần tách bạch thời điểm bắt đầu sử dụng đất, nguồn gốc tạo lập quyền, hành vi vi phạm xây dựng và hiện trạng tài sản. Một công trình xây dựng sau không đương nhiên làm thay đổi nguồn gốc hoặc thời điểm sử dụng đất; ngược lại, có nhà không tự động hợp pháp hóa mọi trường hợp. Đánh giá phải dựa trên đúng nhóm điều luật, đúng mốc thời gian và đầy đủ chứng cứ.

Thứ ba, sai lệch hồ sơ địa chính và việc tuyệt đối hóa dữ liệu quản lý

Bản đồ, sổ mục kê, dữ liệu đo đạc và Giấy chứng nhận qua các thời kỳ có thể khác nhau về diện tích, ranh giới, loại đất hoặc tên người sử dụng. Dữ liệu địa chính là chứng cứ quan trọng nhưng không phải lúc nào cũng phản ánh đầy đủ tình trạng pháp lý. Việc tuyệt đối hóa một lớp bản đồ mới, trong khi bỏ qua Giấy chứng nhận cũ, hồ sơ nguồn gốc, mốc giới ổn định và việc sử dụng thực tế, có thể dẫn đến thu hẹp quyền không có căn cứ.

Khi dữ liệu của Nhà nước có sai lệch, người dân phải có quyền yêu cầu kiểm tra, đối soát và sửa. Cơ quan không thể chỉ trả hồ sơ và yêu cầu người dân tự giải quyết mâu thuẫn giữa các tài liệu do chính cơ quan nhà nước lập, quản lý. Nguyên tắc quản trị tốt đòi hỏi quyết định cuối cùng phải giải thích vì sao lựa chọn nguồn dữ liệu này và bác bỏ nguồn dữ liệu khác.

Thứ tư, đặt thêm điều kiện hoặc kéo dài thủ tục ngoài luật

Trong thực tiễn có tình trạng yêu cầu đổi Giấy chứng nhận, đăng ký biến động, phá dỡ công trình hoặc hoàn thành một thủ tục khác trước khi tiếp nhận yêu cầu, mặc dù pháp luật không quy định đây là điều kiện bắt buộc trong trường hợp cụ thể. Có hồ sơ bị trả nhiều lần, mỗi lần bổ sung một lý do khác; giấy hẹn không phản ánh thời gian thực tế; hoặc cơ quan không ban hành quyết định từ chối để người dân có căn cứ khiếu nại.

Hành vi hành chính chậm trễ làm giảm giá trị tài sản, cản trở giao dịch và khiến quyền có nơi ở kéo dài trong trạng thái không chắc chắn. Do đó, thời hạn không chỉ là yêu cầu kỹ thuật mà là một bảo đảm thủ tục của quyền con người. Mọi yêu cầu bổ sung phải được tổng hợp một lần trong phạm vi có thể; việc tạm dừng phải có căn cứ, thời hạn và thông báo; hết thời hạn phải có kết quả hoặc văn bản nêu rõ trách nhiệm.

Thứ năm, nguy cơ bất bình đẳng đối với phụ nữ và nhóm dễ bị tổn thương

Phụ nữ có thể gặp bất lợi khi đất được tạo lập trong hôn nhân nhưng hồ sơ lịch sử chỉ ghi tên chồng; khi ly hôn nhưng chưa thực hiện sang tên phần tài sản được chia; hoặc khi việc thừa kế dựa trên tập quán thiên lệch. Người cao tuổi, người khuyết tật và người hạn chế kỹ năng số gặp khó khăn với thủ tục điện tử, đo đạc và thu thập chứng cứ. Người nghèo khó có khả năng thuê dịch vụ để theo đuổi hồ sơ kéo dài.

Bình đẳng thực chất đòi hỏi cơ quan chủ động hướng dẫn ghi nhận đúng tài sản chung, chấp nhận ủy quyền hợp pháp, cung cấp hỗ trợ tiếp cận và không phân biệt chất lượng xử lý giữa hồ sơ trực tiếp với hồ sơ trực tuyến. Các biện pháp hỗ trợ không phải ưu ái mà là điều kiện để các nhóm khác nhau có cơ hội thực hiện quyền ngang nhau.

Thứ sáu, những vướng mắc đang được khẩn trương tháo gỡ nhằm bảo đảm quyền của người dân

Những khó khăn nêu trên không chỉ tồn tại ở từng hồ sơ riêng lẻ mà đã được nhận diện ở cấp chính sách. Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ được ban hành để quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (Quốc hội, 2025; Chính phủ, 2026). Cùng với Nghị định số 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền trong mô hình chính quyền địa phương hai cấp, các văn bản này thể hiện yêu cầu phân cấp rõ trách nhiệm, giữ cho thủ tục đất đai được giải quyết thông suốt và hạn chế tình trạng đùn đẩy giữa các cơ quan.

Trong năm 2026, cơ quan có thẩm quyền tiếp tục rà soát chính sách cấp Giấy chứng nhận và xử lý các tồn tại lịch sử theo hướng thực tế, khả thi, hợp lý, nhân văn nhưng vẫn chặt chẽ. Định hướng sửa đổi Luật Đất đai được trình Quốc hội trong tháng 8/2026 bao gồm nhóm chính sách về cấp Giấy chứng nhận, xử lý trường hợp có vi phạm về thủ tục, quy hoạch, tài chính đất đai và chuyển đổi số (Bộ Nông nghiệp và Môi trường, 2026b, 2026c). Do đây là quá trình xây dựng pháp luật, các đề xuất mới chưa thể được áp dụng như quy định đã có hiệu lực; tuy nhiên, chúng cho thấy yêu cầu cấp thiết phải giải quyết tình trạng quyền sử dụng đất đã hình thành trên thực tế nhưng chưa được pháp luật ghi nhận đầy đủ.

Song song với hoàn thiện thể chế là quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia theo tiêu chí “đúng, đủ, sạch, sống”. Theo thông tin của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đến ngày 30/7/2026, hơn 73 triệu thửa đất đã được đồng bộ từ địa phương lên hệ thống thông tin đất đai quốc gia (Bộ Nông nghiệp và Môi trường, 2026a). Cơ quan quản lý cũng xác định kể cả trường hợp chưa có Giấy chứng nhận, chưa đủ điều kiện cấp hoặc đang có vi phạm vẫn phải được đăng ký để phản ánh đầy đủ hiện trạng quản lý. Cách tiếp cận này có ý nghĩa đối với quyền con người vì đăng ký và số hóa toàn diện giúp nhận diện đúng vấn đề, tránh để người dân bị “vô hình” trong hệ thống dữ liệu.

Tuy nhiên, tháo gỡ vướng mắc không thể chỉ dừng ở sửa đổi văn bản hoặc số hóa hồ sơ. Yêu cầu trực tiếp đối với cơ quan thực thi là không được tự đặt thêm điều kiện, không trả hồ sơ nhiều lần với các lý do nhỏ giọt, không né tránh ban hành văn bản từ chối và không kéo dài thời hạn giải quyết gây phiền hà, tốn kém cho người dân. “Không hành dân” phải được chuyển hóa thành các bảo đảm có thể kiểm tra: công khai thời hạn; xác định cá nhân chịu trách nhiệm; giải thích đầy đủ một lần những nội dung cần bổ sung; cung cấp lịch sử xử lý; và xử lý trách nhiệm khi chậm trễ không có lý do chính đáng.

Những nỗ lực của các cấp chính quyền cho thấy sự chuyển dịch tích cực từ tư duy quản lý sang phục vụ và kiến tạo. Dù vậy, để thực sự bảo đảm quyền, kết quả phải được đo bằng số hồ sơ tồn đọng được giải quyết đúng pháp luật, thời gian thực tế giảm, dữ liệu sai được sửa, người dân yếu thế được hỗ trợ và số vụ phải khiếu nại do sự chậm trễ hoặc yêu cầu ngoài luật giảm xuống; không nên chỉ đo bằng số lượng văn bản ban hành hoặc số hồ sơ được số hóa.

4. Giải pháp bảo đảm quyền con người trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Một là, khẳng định cấp Giấy chứng nhận là nghĩa vụ công nhận và bảo hộ quyền khi đủ điều kiện

Cần quán triệt rằng khi người sử dụng đất đáp ứng điều kiện luật định, cơ quan có thẩm quyền có nghĩa vụ cấp Giấy chứng nhận; đây không phải sự ban phát hay cơ chế xin - cho. Quy trình nội bộ, tiêu chí đánh giá cán bộ và hoạt động thanh tra phải phản ánh quan điểm này. Việc từ chối chỉ hợp pháp khi có căn cứ rõ ràng, được lập thành văn bản, nêu đầy đủ dữ kiện, điều luật áp dụng và quyền khiếu nại, khởi kiện.

Hai là, chuẩn hóa việc xác minh nguồn gốc và phân chia nghĩa vụ chứng minh

Cần có hướng dẫn thống nhất theo từng nhóm Điều 137, 138, 139 và 140, kèm danh mục chứng cứ mở và phương pháp đánh giá tổng thể. Người dân thực hiện nghĩa vụ kê khai, xuất trình tài liệu mình có; cơ quan chủ động tra cứu dữ liệu do Nhà nước quản lý, lấy ý kiến cộng đồng, kiểm tra hiện trạng và đối thoại khi có mâu thuẫn. Không nên từ chối chỉ vì thiếu một tài liệu nếu sự kiện pháp lý có thể được chứng minh bằng nguồn hợp pháp khác. Biên bản xác minh phải ghi nhận cả chứng cứ ủng hộ và chứng cứ bất lợi, tránh kết luận theo mẫu.

Ba là, thiết lập cơ chế sửa sai dữ liệu địa chính có thời hạn

Mỗi địa phương cần có đầu mối tiếp nhận yêu cầu đối soát dữ liệu và cơ chế gắn trạng thái đang xác minh đối với thửa đất có sai lệch. Khi có nhiều lớp bản đồ hoặc tài liệu mâu thuẫn, cơ quan chuyên môn phải lập báo cáo so sánh, xác định nguyên nhân và căn cứ lựa chọn. Kết quả sửa hoặc từ chối sửa phải bằng văn bản. Chi phí khắc phục sai sót do cơ quan quản lý gây ra không nên chuyển cho người dân.

Bốn là, kiểm soát điều kiện ngoài luật và trách nhiệm đối với hồ sơ quá hạn

Cổng dịch vụ công và bộ phận tiếp nhận cần công khai đầy đủ thành phần hồ sơ, thời hạn và phí. Hệ thống phải cảnh báo hồ sơ sắp quá hạn, ghi nhận người chịu trách nhiệm và cho phép người dân tải lịch sử xử lý. Cơ quan thanh tra nên kiểm tra các hồ sơ bị trả nhiều lần, hồ sơ kéo dài và sự khác biệt trong áp dụng giữa các đơn vị. Nếu cần bổ sung, cơ quan phải nêu tập trung, cụ thể trong một lần ở phạm vi có thể; nếu không đủ điều kiện, phải ban hành văn bản nêu rõ căn cứ để bảo đảm quyền khiếu nại. Cần coi việc tự đặt điều kiện ngoài luật, cố ý chia nhỏ yêu cầu bổ sung hoặc kéo dài thủ tục gây phiền hà cho dân là vi phạm kỷ luật hành chính, phải xác định trách nhiệm cá nhân và có biện pháp khắc phục hậu quả đối với hồ sơ.

Năm là, bảo đảm quyền có nơi ở và an toàn pháp lý về chỗ ở

Đối với đất ở đã sử dụng ổn định, không tranh chấp và thuộc trường hợp pháp luật cho phép công nhận, cơ quan cần đánh giá đầy đủ tác động của việc kéo dài hoặc từ chối đến nơi ở của gia đình, đặc biệt với trẻ em, người cao tuổi và người yếu thế. Việc xem xét quy hoạch, hành lang bảo vệ công trình, vi phạm xây dựng phải đúng phạm vi: phần nào đủ điều kiện thì cần được xem xét công nhận; tài sản nào không đủ điều kiện ghi nhận phải được xử lý theo quy định riêng, không tùy tiện phủ nhận toàn bộ quyền sử dụng đất.

Sáu là, bảo đảm bình đẳng giới và quyền của các thành viên có chung quyền sử dụng đất

Cơ quan đăng ký phải kiểm tra căn cứ hình thành tài sản chung vợ chồng, bản án hoặc thỏa thuận chia tài sản sau ly hôn, thừa kế và quyền của người chưa thành niên. Việc ghi tên trên Giấy chứng nhận phải phản ánh đúng chủ thể có quyền, không chỉ sao chép máy móc tên trong giấy tờ cũ. Cần có hướng dẫn riêng cho trường hợp chuyển quyền tài sản sau ly hôn, bảo đảm người được chia tài sản có thể đăng ký quyền mà không bị phụ thuộc bất hợp lý vào sự hợp tác của người còn lại khi bản án đã có hiệu lực.

Bảy là, tăng cường trợ giúp pháp lý, đối thoại và cơ chế khắc phục

Người dân cần được tiếp cận tư vấn, trợ giúp pháp lý và mẫu hướng dẫn dễ hiểu. Trước khi từ chối các hồ sơ phức tạp, nên tổ chức đối thoại có biên bản để làm rõ chứng cứ. Cơ chế khiếu nại và khởi kiện hành chính phải xử lý được cả quyết định từ chối lẫn hành vi không giải quyết, kéo dài. Khi xác định việc từ chối hoặc chậm trễ trái pháp luật, biện pháp khắc phục phải hướng tới giải quyết thực chất hồ sơ, không chỉ yêu cầu cơ quan “xem xét lại” mà không có thời hạn và tiêu chí rõ ràng.

Kết luận

Giấy chứng nhận không tạo ra đất và không phải bản thân quyền sử dụng đất, nhưng là chứng thư pháp lý trung tâm để quyền sử dụng đất được Nhà nước xác nhận, bảo hộ và vận hành đầy đủ trong đời sống pháp lý. Vì quyền sử dụng đất là quyền tài sản, còn đất ở gắn trực tiếp với quyền có nơi ở hợp pháp và an toàn pháp lý về chỗ ở, cấp Giấy chứng nhận phải được nhìn nhận như một cơ chế bảo đảm quyền con người.

Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng cơ sở công nhận quyền đối với các trường hợp có giấy tờ, không có giấy tờ, có vi phạm lịch sử hoặc được giao đất không đúng thẩm quyền (Quốc hội, 2024). Thách thức hiện nay nằm ở thực thi: xác minh chưa đầy đủ, áp dụng không thống nhất, tuyệt đối hóa hồ sơ địa chính, đặt thêm điều kiện và kéo dài thời hạn. Khắc phục các vấn đề này đòi hỏi chuyển từ tư duy quản lý thuần túy sang quản trị dựa trên quyền, trong đó công nhận quyền khi đủ điều kiện là nghĩa vụ của cơ quan nhà nước.

Một hệ thống cấp Giấy chứng nhận bảo đảm quyền con người phải đáp ứng ít nhất sáu yêu cầu: có căn cứ luật định; thủ tục minh bạch và đúng hạn; chia sẻ hợp lý nghĩa vụ chứng minh; đánh giá toàn diện chứng cứ; không phân biệt đối xử; và có cơ chế khiếu nại, khắc phục hiệu quả. Khi những yêu cầu đó được thực hiện, Giấy chứng nhận mới thực sự trở thành công cụ bảo vệ tài sản, ổn định chỗ ở và củng cố niềm tin của người dân vào Nhà nước pháp quyền.

-----

Tài liệu tham khảo

Bộ Nông nghiệp và Môi trường. (2026a). Hơn 73 triệu thửa đất đủ tiêu chí đúng - đủ - sạch - sống. https://mae.gov.vn/hon-73-trieu-thua-dat-du-tieu-chi-dung--du--sach--song-22520.htm

Bộ Nông nghiệp và Môi trường. (2026b). Quốc hội xem xét 7 nhóm chính sách lớn trong sửa đổi Luật Đất đai. https://mae.gov.vn/quoc-hoi-xem-xet-7-nhom-chinh-sach-lon-trong-sua-doi-luat-dat-dai-22626.htm

Bộ Nông nghiệp và Môi trường. (2026c). Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về định hướng sửa đổi Luật Đất đai. https://qldd.mae.gov.vn/uy-ban-thuong-vu-quoc-hoi-cho-y-kien-ve-dinh-huong-sua-doi-luat-dat-dai-3626.htm

Chính phủ. (2024). Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và Hệ thống thông tin đất đai.

Chính phủ. (2025). Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương hai cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

Chính phủ. (2026). Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Liên hợp quốc. (1966a). Công ước quốc tế về các quyền dân sự và chính trị.

Liên hợp quốc. (1966b). Công ước quốc tế về các quyền kinh tế, xã hội và văn hóa.

OHCHR. (2009). Fact sheet No. 21 (Rev. 1): The human right to adequate housing.

OHCHR. (2012). Report of the Special Rapporteur on adequate housing: Security of tenure as a component of the right to adequate housing (A/HRC/22/46).

OHCHR. (n.d.). The human right to adequate housing. Retrieved August 20, 2026, from https://www.ohchr.org/en/special-procedures/sr-housing/human-right-adequate-housing

Quốc hội. (2013). Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013.

Quốc hội. (2015). Bộ luật Dân sự (Luật số 91/2015/QH13).

Quốc hội. (2024). Luật Đất đai (Luật số 31/2024/QH15).

Quốc hội. (2025). Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Tạp chí Tòa án nhân dân. (2018). Quyền tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. https://tapchitoaan.vn/quyen-tai-san-theo-quy-dinh-cua-bo-luat-dan-su-nam-2015